“Связьинвесту” снова предстоит борьба за Центральный телеграф

Здание Центрального телеграфа на Тверской построено в 1927 г. В 1994 г. правительство передало 9000 кв. м этого здания Минсвязи, 1200 кв. м – Федеральному управлению почтовой связи и более 42000 кв. м – в уставный капитал ОАО “Центральный телеграф” (ЦТ). В 1997 г. ЦТ создал 100%-ное дочернее ЗАО “Телеграф” для управления зданием и передал ему в собственность 38 734,3 кв. м. Сразу после этого 25,1% акций “Телеграфа” были переданы швейцарской компании Zenimo, разрабатывавшей проект реконструкции здания, а в конце 1999 г. 25% акций “Телеграфа” были переданы другой швейцарской фирме – Crossline, ремонтировавшей здание. В результате ЦТ потерял контрольный пакет акций в “Телеграфе” и контроль над недвижимостью. Основными акционерами ЦТ являются “Связьинвест” (38,25% акций) и РФФИ (21,75%).

“Связьинвест” готов пройти повторные суды и в итоге докажет свое право на здание на Тверской, заявила вчера “Ведомостям” заместитель директора департамента по информационному обеспечению “Связьинвеста” Юлиана Соколенко. Впрочем, юристы признают, что новое рассмотрение дела в судах — не в пользу “Связьинвеста”. “Это новый виток судов, в которых ЦТ и "Связьинвесту" придется опять доказывать свои права на здание”, — считает управляющий партнер “Вегас-Лекса” Альберт Еганян.

Судебные споры вокруг здания продолжаются с июня 2003 г., за это время было подано восемь исков. Все инстанции, включая Высший арбитражный суд, признали договор о создании ЗАО “Телеграф” недействительным. Однако здание суд решил оставить в собственности ЗАО, так как иск подавал “Связьинвест”, а контроль над зданием потеряла его дочерняя компания — ЦТ. В феврале этого года ЦТ выиграл иск о возврате части здания — 33 800 кв. м. Оставшиеся около 4000 кв. м отсудить не удалось: в ходе разбирательства выяснилось, что “Телеграф” продал их компании “Юника Инвест”, которую признали добросовестным покупателем.

В “Телеграфе” возмущены решениями судов. “Создание "Телеграфа" было одобрено собранием акционеров ЦТ”, — заявлял сразу после первого судебного заседания Сергей Дзасохов. Вчера с ним связаться не удалось, однако ранее он обращал внимание на то, что решение о возврате здания ЦТ несправедливо. Дело в том, что первая судебная инстанция приняла решение о реституции, умолчав, что она должна быть двухсторонней: взамен площадей ЗАО “Телеграф” должно было получить либо деньги, либо 49% своих акций, находящихся сейчас в собственности ЦТ. Это и послужило поводом оспорить решения суда в других инстанциях.

В “Связьинвесте” готовы к длительному противостоянию. “Никто не отменяет решение Высшего арбитражного суда, признавшего право собственности ЦТ на здание. Сейчас идет спор о пути возврата здания”, — говорит Соколенко. По мнению старшего аналитика “УралСиба” Константина Чернышева, создание “Телеграфа” и последующее размывание доли в нем ЦТ — типичный пример вывода ценного актива из госкомпании.

Затянувшаяся тяжба плохо сказывается на исторической постройке, сетуют эксперты. “Здание ветшает, осуществить его реконструкцию во время судебного процесса практически невозможно”, — говорит замдиректор Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. По ее словам, на реконструкцию потребуется около 400-500 USD за 1 кв. м (15,6-19,5 MUSD), а привлечь сторонние инвестиции не сможет ни одна из сторон конфликта.

Стоимость здания эксперты оценить затрудняются. По мнению Никуличевой, если юридические проблемы были бы сегодня урегулированы, а здание выставлено на продажу, то его можно было бы оценить в 1500-2000 USD за 1 кв. м (58,5-78 MUSD) из-за огромных размеров и плохого состояния. Пушкин оценивает среднюю стоимость 1 кв. м выше — в 2500 USD (97,5 MUSD за здание).

По словам экспертов, некоторые площади Центрального телеграфа время от времени попадают на рынок. “Сюда садятся компании, готовые в любой момент покинуть здание, и арендные ставки для них соответствующие, около 350 USD за 1 кв. м в год”, — утверждает аналитик отдела нежилых помещений Penny Lane Realty Владимир Пушкин. По мнению другого консультанта по недвижимости, привлечь сюда серьезных арендаторов до разрешения конфликта не удастся. “Около года назад серьезный арендатор, готовый взять 2000 кв. м в здании, отказался от сделки именно из-за судебных проблем”, — рассказал он “Ведомостям” на условиях анонимности.